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時(shí)間：2010-09-29 來源：合肥網(wǎng)hfw.cc 作者：hfw.cc 我要糾錯(cuò)
今年年內(nèi),，合肥市最終版本的新“物業(yè)管理辦法”就會(huì)出爐。近日，合肥市房地產(chǎn)管理局組織有關(guān)人員到北京和福州學(xué)習(xí)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),，為正式管理辦法的出臺(tái)“取經(jīng)”,。記者了解到，這次“南下北上”的學(xué)習(xí),，重點(diǎn)將集中在管理模式,、落實(shí)法規(guī)以及前期物業(yè)管理等方面的情況。
“現(xiàn)在我們正在著重完善區(qū)級(jí)以下的監(jiān)管機(jī)構(gòu),，并對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn),。”合肥市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處處長馬萬里說,，此次“取經(jīng)”,，主要是去學(xué)習(xí)這些城市的管理模式、法規(guī)落實(shí)以及前期物業(yè)管理,。
“他山之石,，可以攻玉”，北京,、福州兩地對(duì)于物業(yè)管理的好辦法,、新思路或者會(huì)被引入合肥。
物業(yè)怎么管小區(qū)
小區(qū)建設(shè)單位要對(duì)前期物業(yè)負(fù)責(zé)
北京新的物業(yè)管理辦法今年10月1日就開始實(shí)施了,，在北京的物業(yè)管理辦法里,，記者看到了這樣一條內(nèi)容：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí),，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件,。
在前期物業(yè)服務(wù)合同里，關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定這些都應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定,。
而在《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（討論稿）》中，對(duì)小區(qū)居民未入住之前的物業(yè)采取招投標(biāo)形式確定,，對(duì)前期物業(yè)誰來負(fù)責(zé)沒有規(guī)定,。
沒業(yè)主委員會(huì)，“四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”來幫忙
“四級(jí)網(wǎng)絡(luò)管理模式是我們要學(xué)習(xí)的,�,！瘪R萬里說。所謂“四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”是指街道辦事處,、居委會(huì),、物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理行政部門、市一級(jí)房地產(chǎn)管理部門都要幫沒有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)選聘,、管理等的相關(guān)事項(xiàng),。
北京的管理辦法中提及,，沒有成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大,、緊急物業(yè)管理事件,，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)時(shí),，將由物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
福州市對(duì)于零散建設(shè),、未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域則是由村(居)民委員會(huì)管理或者由物業(yè)所在地的縣(市,、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的配合下，根據(jù)需要與合理原則劃定物業(yè)管理區(qū)域,，逐步實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理,。
專項(xiàng)維修資金應(yīng)有專門賬戶
福州市對(duì)于業(yè)主繳交的專項(xiàng)維修資金有明確的管理辦法。首先由市,、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲(chǔ)存,，等到小區(qū)的業(yè)主大會(huì)成立后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門就要移交專項(xiàng)維修資金銀行賬戶,。
對(duì)于這部分的專項(xiàng)維修資金的使用,，將由業(yè)主大會(huì)決定，并隨時(shí)接受市,、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督,。
干啥事都得“明明白白”地張榜公布
北京的物業(yè)管理辦法規(guī)定，應(yīng)該將服務(wù)事項(xiàng),、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況,、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算,，并且在業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù),。
相比之下,，福州的公示次數(shù)要少一些。福州的物業(yè)被要求建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度,，并接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督,，除了按照標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)外， 每半年公布一次涉及住戶的共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)管理代收代支費(fèi)用情況,。
業(yè)主怎么管物業(yè)
引入“第三方”監(jiān)督物業(yè)
合肥市此前的物業(yè)管理辦法的討論稿對(duì)物業(yè)的服務(wù)劃分“等級(jí)”,，提出了“星級(jí)服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn),，并將由合肥市房地產(chǎn)局、區(qū)房地產(chǎn)部門以及居委會(huì),、物業(yè)自查來評(píng)分,。
在北京市即將實(shí)行的物業(yè)管理辦法里標(biāo)明，業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理,。
解聘物業(yè)要成立小組
如果對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，想換一家物業(yè)公司該怎么做,？
北京市物業(yè)管理辦法對(duì)這樣的情況也有詳細(xì)的說明：物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。
在合同終止前,，物業(yè)不能隨意停止服務(wù),，雙方?jīng)Q定不再續(xù)簽合同的話，物業(yè)方面應(yīng)該在合同結(jié)束前三個(gè)月通知業(yè)主,，業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的,，也應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。
如果出現(xiàn)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的,，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)該與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決,，協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁,，不得強(qiáng)行接管,。當(dāng)?shù)氐慕值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管,。
業(yè)主開大會(huì)得有專用房
在合肥,，每個(gè)小區(qū)的物業(yè)都有自己的辦公室，但要找到業(yè)主委員會(huì)或是業(yè)主大會(huì)的辦公用房,，卻有些難,。
“業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米”，記者在北京市的物業(yè)管理辦法里看到了這個(gè)內(nèi)容,。對(duì)于物業(yè)的辦公用房,，北京也有相關(guān)的內(nèi)容，物業(yè)的服務(wù)用房建筑面積不能低于150㎡,。
實(shí)習(xí)生 史麗 本報(bào)記者 余佼佼
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