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不是執(zhí)行“一費制”了嗎，怎么我家電梯費和物業(yè)費還是分開交？小區(qū)沒有業(yè)委會，怎么要求物業(yè)執(zhí)行收費“一費制”？……本報96511屢屢接到市民有關(guān)小區(qū)物業(yè)收費的疑惑，今天上午，市物價局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對市民關(guān)心的熱點、焦點問題一一做了解答,。

    市物價局局長張林上午介紹，物業(yè)收費投訴居高不下,，2011年全年價格舉報6451件,，僅物業(yè)服務(wù)收費投訴就有2584件，占比46%,。今年1-5月,，各類價格投訴2569件，物業(yè)收費投訴929件,，占36.1%,。如果加上各區(qū)開發(fā)區(qū)的投訴，最少占一半,。物業(yè)合同已經(jīng)到期的一定要執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”,。合同未到期的，明確期限,，物價部門將跟蹤落實一費制,。認(rèn)為物業(yè)合同簽訂到小區(qū)業(yè)委會成立之日，以為小區(qū)沒有業(yè)委會,，可以無限期不執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”的,，張林上午說,，不是無限期的，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定,，最多三年時間,，也必須執(zhí)行“一費制”。

    小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費中,，哪些實行政府指導(dǎo)價,？

    答：根據(jù)規(guī)定：住宅物業(yè)綜合服務(wù)費、小區(qū)車輛停放管理費,、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導(dǎo)價,，非住宅物業(yè)服務(wù)費、別墅（含獨棟,、雙拼,、聯(lián)排、疊加）和實行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,。

    政府指導(dǎo)價不是最終定價，具體的收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等具體情況在政府指導(dǎo)價范圍以內(nèi)確定并在物業(yè)服務(wù)合同進行約定。價格主管部門在指導(dǎo)價范圍內(nèi),，根據(jù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)實行備案管理。

    物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成有哪些,？服務(wù)成本有哪些,？

    答：物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤,。

    物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

    （一）服務(wù)人員的工資,、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

    （二）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行,、維護費用；

    （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生,、綠化養(yǎng)護,、秩序維護費用；

    （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用,；

    （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊,；

    （六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用,；

    （七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用,。

    物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新,、改造費用,，符合專項維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支,，不得計入物業(yè)服務(wù)成本,。

如何理解物業(yè)綜合服務(wù)費的“一費制”？ 公共能耗費包括哪些內(nèi)容,？

    答：針對原先物業(yè)服務(wù)收費管理中公共能耗費收取不統(tǒng)一,，操作不透明，收繳率不高,，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾較多的狀況,，2011年7月市物價局出臺了“關(guān)于印發(fā)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知（合價房〔2011〕41號，以下簡稱《辦法》）”,。辦法要求實行物業(yè)服務(wù)收費“一費制”,，把小區(qū)共用電梯、照明等公共設(shè)施設(shè)備運行等方面收取的公共能耗費用納入物業(yè)綜合服務(wù)費中一并收取,，不得再另行收取,。

    根據(jù)規(guī)定，公共能耗費包括住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯,、公共照明,、消防設(shè)施、景觀水系,、監(jiān)控系統(tǒng),、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運行費，全部納入物業(yè)綜合服務(wù)費,，不得另行分?jǐn)偸杖　?/p>

    哪些情況必須實施物業(yè)收費“一費制”,？

    答：根據(jù)《辦法》規(guī)定，2011年8月1日實施后新建的,、首次移交的物業(yè)服務(wù)收費,，嚴(yán)格按照新頒布修訂的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法執(zhí)行，即必須實行一費制,。

    對《辦法》實施前,，即2011年8月1日前雙方簽訂委托合同有明確期限，并沒有到期的,，可以按照原合同,、原標(biāo)準(zhǔn)、原辦法繼續(xù)執(zhí)行，也可以由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按新的《辦法》重新約定,；原合同到期后按照新頒布的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法執(zhí)行,。

    對提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)單位另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,；前期物業(yè)服務(wù)合同期滿或原業(yè)主委員會任期期滿,，已具備成立業(yè)主委員會條件但仍未成立的；物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不再續(xù)約或者提前解除合同,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”。

    對物業(yè)服務(wù)合同期滿,，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿繼續(xù)提供服務(wù)的，在多數(shù)業(yè)主的要求下,，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”,。

    如何實施、執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”,？

    答：（1）提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定程序另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可持市房地產(chǎn)行政主管部門備案證明,，在《辦法》規(guī)定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署蓋章的證明及其他價格行政主管部門需要的資料辦理收費備案并申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》,。

    （2）小區(qū)已成立業(yè)主委員會的，要在轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo),、組織下,，通過召開業(yè)主大會（或書面征求意見）的形式，在《辦法》規(guī)定的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi),，征求業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),、停車收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)意見,，并將征求后的修改意見在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以不少于十日的公示。公示后,，可持新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,、轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署蓋章的證明及其他價格行政主管部門需要的資料，辦理收費備案并申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》,。

    （3）小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按前款方式征求意見并公示后，經(jīng)轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在證明資料中予以明確意見,，并提供價格行政主管部門需要的資料，辦理收費備案并申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》。

    老舊小區(qū),、拆遷安置小區(qū),、單位自管小區(qū)如何實施物業(yè)服務(wù)收費管理,？

    答：老舊小區(qū)、拆遷安置小區(qū)按照政府相關(guān)規(guī)定實行物業(yè)收費管理,�,！掇k法》第三十五條規(guī)定：未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū),、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理,，可參照《辦法》自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實行,。

    前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？前期物業(yè)服務(wù)合同期限的表述是：“委托管理有效期自簽訂之日起至業(yè)主委員會成立之日止”,，如何界定其何時執(zhí)行《辦法》,？

    答：《辦法》中明確規(guī)定：住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》,、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)》,，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn),，在收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi),，按規(guī)定實行公開招投標(biāo)，中標(biāo)價格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確,。

    《補充通知》規(guī)定：已具備成立業(yè)主委員會條件但仍未成立的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行辦法,。若前期物業(yè)服務(wù)合同期限為“委托管理有效期自簽訂之日起至業(yè)主委員會成立之日止”,，沒有明確具體期限的，當(dāng)具備成立業(yè)主委員會條件但因各種原因未能成立的,，視為不及時執(zhí)行《辦法》,，應(yīng)予以查處,。

住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會，如何要求執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”？

    答：《安徽省物業(yè)管理條例》第十七條,、二十條規(guī)定：符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，一是入住率達到50%以上的,；二是首批物業(yè)交付滿二年,，并且入住率超過30%的,；三是首批物業(yè)交付滿三年的",。符合此條件之一的，視為已具備成立業(yè)主委員會條件但仍未成立的,，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《辦法》，以避免因業(yè)主委員會未能成立而導(dǎo)致無限期的不執(zhí)行《辦法》,。

    業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會能否拒絕執(zhí)行《辦法》？業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會研究的收費標(biāo)準(zhǔn),，能否高于政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn),？

    答：《辦法》是具有普遍約束力的政府規(guī)范性文件，不僅對物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力,，對社會團體,、公民個體同樣具有法定約束力。所以,，只要實行正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)都要嚴(yán)格按照《辦法》實施物業(yè)服務(wù)收費管理。

    《辦法》規(guī)定的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過科學(xué)成本測算而確定的,，既保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)有規(guī)定的利潤,，又兼顧業(yè)主實際承受能力,。實行物業(yè)管理服務(wù)的住宅小區(qū)必須在政府指導(dǎo)價及浮動范圍內(nèi)確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),。

    《辦法》對住宅小區(qū)停車收費標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的,？開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下停車位，是否執(zhí)行《辦法》規(guī)定的停車收費標(biāo)準(zhǔn)？別墅類住宅的停車管理服務(wù)如何收費,？

    答：為加強住宅小區(qū)停車管理,，規(guī)范收費行為,，一方面，《辦法》區(qū)別住宅小區(qū)地面,、地下車位規(guī)劃配比情況，實行地面停車不同收費標(biāo)準(zhǔn),，地下停車（包括地面室內(nèi)停車）統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),。統(tǒng)一制定、規(guī)范住宅小區(qū)地面,、地下,、已售、未售車位的收費指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn),。另一方面,，為滿足業(yè)主基本需要，規(guī)定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫,、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主,、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主,、物業(yè)使用人要求承租車庫的,，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

    住宅小區(qū)停車收費的具體標(biāo)準(zhǔn)是：（1）未規(guī)劃建設(shè)地下車庫以及規(guī)劃建設(shè)地下車庫的配比率在30%以下（包括30%）的老,、舊住宅小區(qū),，地面停車收費小車30元/月/輛，中型車50元/月/輛,。（2）規(guī)劃建設(shè)地下車庫的配比率在30%以上,、75%以下（包括75%），地下車庫只能滿足小區(qū)住戶基本需求的住宅小區(qū),，小型車地面停車收費80元/月/輛,，中型車100元/月/輛。（3）規(guī)劃建設(shè)地下車庫的配比率達到75%以上,，能滿足小區(qū)住戶需求的住宅小區(qū),，小型車地面停車收費為160元/月/輛,，中型車180元/月/輛。（4）室內(nèi)車庫（地下,、地上）停車180元/月/輛,，引導(dǎo)提高室內(nèi)（地下、地上）車庫的利用率,。上述標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn),。

    開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下停車位，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《辦法》規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn),�,！掇k法》規(guī)定：室內(nèi)車庫（地下、地上）車位最高指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)為180元/月/輛,，其中含50元的物業(yè)綜合服務(wù)費,。（機械車位220元/月/輛，含70元物業(yè)綜合服務(wù)費）

    別墅類物業(yè)綜合服務(wù)費納入市場調(diào)節(jié)價范圍,，由雙方協(xié)商解決,。別墅類住宅的車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導(dǎo)價,。

    對住宅小區(qū)利用物業(yè)公共部位,、共用設(shè)施設(shè)備，從事經(jīng)營性活動的收益處置是如何確定的,？

    答：根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》,，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70%納入專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。

    住宅小區(qū)是否可以收取來訪及送貨車輛的臨時停車費？物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以收取門禁卡工本費,？電動車充電費如何確定,？

    答：住宅小區(qū)不可以收取來訪及送貨車輛的臨時停車費。

    門禁卡工本費原則上不可以收取,。物業(yè)服務(wù)成本中應(yīng)包括共用部位維護維修費用,；但若因遺失、損壞需要補辦的,，可以據(jù)實收取工本費,。

    小區(qū)電動車停車最高收費標(biāo)準(zhǔn)為7元/月/輛,，代充電服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商。

    住宅躍層或閣樓要不要繳納物業(yè)服務(wù)費,？商住樓和公寓房如何實施物業(yè)服務(wù)收費？

    答：根據(jù)省物價局,、省建設(shè)廳《關(guān)于物業(yè)綜合服務(wù)費有關(guān)問題的函》（皖價服〔2006〕303號）規(guī)定：“小區(qū)住宅躍層或閣樓可收取物業(yè)綜合服務(wù)費,，具體收取辦法以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計算，未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算,，未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)管理綜合服務(wù)費,。”另據(jù)《辦法》第十七條“物業(yè)綜合服務(wù)費（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算”,。

    商住樓的物業(yè)服務(wù)收費以房屋產(chǎn)權(quán)證登記的性質(zhì)計收,，屬住宅性質(zhì)的物業(yè)執(zhí)行政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，屬商業(yè)辦公性質(zhì)的物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價,。

    公寓房物業(yè)服務(wù)收費以住房登記的性質(zhì)或土地使用年限（住宅土地使用年限為70年,，商業(yè)辦公土地使用年限為40年）來界定實施何種收費方式，屬住宅性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn),，屬商業(yè)辦公性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,。

    施行物業(yè)服務(wù)收費“一費制”后收費標(biāo)準(zhǔn)是否有調(diào)整？

    答：據(jù)前期對住宅小區(qū)物業(yè)成本測算,，我市多層,、高層住宅公共能耗費用分別約在0.1元、0.2元以內(nèi),。此次向“一費制”過渡的工作中,，原則上不允許借機提價。已成立業(yè)主委員會的小區(qū),，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定收費標(biāo)準(zhǔn),。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)綜合服務(wù)費原則上多層,、高層分別控制在原標(biāo)準(zhǔn)上浮0.1元,、0.2元以內(nèi)，必須履行相關(guān)程序,。

    物業(yè)服務(wù)收費未明碼標(biāo)價如何處理,？

    答：《辦法》第二十二條：物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點,，按照物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定,，公布物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、等級標(biāo)準(zhǔn),。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能按規(guī)定明碼標(biāo)價,，依據(jù)國務(wù)院《價格違法行為行政處罰規(guī)定》,、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》等法律法規(guī)責(zé)令改正，沒收違法所得,，可以并處1000元以上5000元以下罰款,。張明 本報記者 邱青青