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時間：2012-07-10 來源：合肥網(wǎng)hfw.cc 作者：hfw.cc 我要糾錯
不是執(zhí)行“一費制”了嗎,，怎么我家電梯費和物業(yè)費還是分開交,？小區(qū)沒有業(yè)委會,，怎么要求物業(yè)執(zhí)行收費“一費制”,？……本報96511屢屢接到市民有關小區(qū)物業(yè)收費的疑惑,，今天上午,，市物價局相關部門負責人對市民關心的熱點,、焦點問題一一做了解答,。
市物價局局長張林上午介紹,，物業(yè)收費投訴居高不下，2011年全年價格舉報6451件,，僅物業(yè)服務收費投訴就有2584件,，占比46%。今年1-5月,，各類價格投訴2569件,，物業(yè)收費投訴929件，占36.1%,。如果加上各區(qū)開發(fā)區(qū)的投訴,，最少占一半,。物業(yè)合同已經(jīng)到期的一定要執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”。合同未到期的,，明確期限,，物價部門將跟蹤落實一費制。認為物業(yè)合同簽訂到小區(qū)業(yè)委會成立之日,，以為小區(qū)沒有業(yè)委會,，可以無限期不執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”的，張林上午說,，不是無限期的,，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定，最多三年時間,，也必須執(zhí)行“一費制”,。
小區(qū)物業(yè)服務收費中，哪些實行政府指導價,？
答：根據(jù)規(guī)定：住宅物業(yè)綜合服務費,、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價,，非住宅物業(yè)服務費,、別墅（含獨棟、雙拼,、聯(lián)排,、疊加）和實行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務費、物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調(diào)節(jié)價,。
政府指導價不是最終定價,，具體的收費標準由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量,、服務標準等具體情況在政府指導價范圍以內(nèi)確定并在物業(yè)服務合同進行約定,。價格主管部門在指導價范圍內(nèi)，根據(jù)合同約定的收費標準實行備案管理,。
物業(yè)服務收費的構(gòu)成有哪些？服務成本有哪些,？
答：物業(yè)服務收費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本,、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
物業(yè)服務成本構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）服務人員的工資,、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等,；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行,、維護費用,；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生,、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用,；
（四）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用,；
（五）物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；
（六）物業(yè)共用部位,、共用設施設備及公眾責任保險費用,；
（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。
物業(yè)共用部位,、共用設施設備的大修,、中修和更新、改造費用,，符合專項維修資金使用規(guī)定的,，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本,。
如何理解物業(yè)綜合服務費的“一費制”,？ 公共能耗費包括哪些內(nèi)容？
答：針對原先物業(yè)服務收費管理中公共能耗費收取不統(tǒng)一,，操作不透明,，收繳率不高，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾較多的狀況,，2011年7月市物價局出臺了“關于印發(fā)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》的通知（合價房〔2011〕41號,，以下簡稱《辦法》）”。辦法要求實行物業(yè)服務收費“一費制”,，把小區(qū)共用電梯,、照明等公共設施設備運行等方面收取的公共能耗費用納入物業(yè)綜合服務費中一并收取，不得再另行收取,。
根據(jù)規(guī)定,，公共能耗費包括住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明,、消防設施,、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng),、單元門禁等設施設備運行費,，全部納入物業(yè)綜合服務費，不得另行分攤收取,。
哪些情況必須實施物業(yè)收費“一費制”,？
答：根據(jù)《辦法》規(guī)定，2011年8月1日實施后新建的,、首次移交的物業(yè)服務收費,，嚴格按照新頒布修訂的物業(yè)服務收費管理辦法執(zhí)行,，即必須實行一費制。
對《辦法》實施前,，即2011年8月1日前雙方簽訂委托合同有明確期限,，并沒有到期的，可以按照原合同,、原標準,、原辦法繼續(xù)執(zhí)行，也可以由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按新的《辦法》重新約定,；原合同到期后按照新頒布的物業(yè)服務收費管理辦法執(zhí)行,。
對提前解除前期物業(yè)服務合同，建設單位另行選聘物業(yè)服務企業(yè)的,；前期物業(yè)服務合同期滿或原業(yè)主委員會任期期滿,，已具備成立業(yè)主委員會條件但仍未成立的；物業(yè)服務合同期滿雙方不再續(xù)約或者提前解除合同,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定相關物業(yè)服務企業(yè)或重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，都應當嚴格執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”。
對物業(yè)服務合同期滿,，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,，原物業(yè)服務企業(yè)自愿繼續(xù)提供服務的，在多數(shù)業(yè)主的要求下,，應當執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”,。
如何實施、執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”,？
答：（1）提前解除前期物業(yè)服務合同的,，建設單位應當按規(guī)定程序另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，新選聘的物業(yè)服務企業(yè)可持市房地產(chǎn)行政主管部門備案證明,，在《辦法》規(guī)定的指導價范圍內(nèi)新簽訂的物業(yè)服務合同及轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署蓋章的證明及其他價格行政主管部門需要的資料辦理收費備案并申領《服務價格登記證》,。
（2）小區(qū)已成立業(yè)主委員會的，要在轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導,、組織下,，通過召開業(yè)主大會（或書面征求意見）的形式，在《辦法》規(guī)定的政府指導價范圍內(nèi),，征求業(yè)主對物業(yè)服務收費標準,、停車收費標準、物業(yè)服務內(nèi)容等相關意見,，并將征求后的修改意見在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以不少于十日的公示。公示后,，可持新簽訂的物業(yè)服務合同,、轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署蓋章的證明及其他價格行政主管部門需要的資料,，辦理收費備案并申領《服務價格登記證》。
（3）小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會的,，物業(yè)服務企業(yè)按前款方式征求意見并公示后,，經(jīng)轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在證明資料中予以明確意見，并提供價格行政主管部門需要的資料,，辦理收費備案并申領《服務價格登記證》,。
老舊小區(qū)、拆遷安置小區(qū),、單位自管小區(qū)如何實施物業(yè)服務收費管理,？
答：老舊小區(qū)、拆遷安置小區(qū)按照政府相關規(guī)定實行物業(yè)收費管理,�,！掇k法》第三十五條規(guī)定：未選聘物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的住宅小區(qū)、單位宿舍,、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理,，可參照《辦法》自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）的指導下具體實行,。
前期物業(yè)服務收費標準是如何確定的？前期物業(yè)服務合同期限的表述是：“委托管理有效期自簽訂之日起至業(yè)主委員會成立之日止”,，如何界定其何時執(zhí)行《辦法》,？
答：《辦法》中明確規(guī)定：住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》,、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費基準收費標準》,，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級標準,，在收費標準范圍內(nèi),，按規(guī)定實行公開招投標，中標價格即為前期物業(yè)綜合服務收費標準,，并在前期物業(yè)服務合同中明確,。
《補充通知》規(guī)定：已具備成立業(yè)主委員會條件但仍未成立的,，應當嚴格執(zhí)行辦法,。若前期物業(yè)服務合同期限為“委托管理有效期自簽訂之日起至業(yè)主委員會成立之日止”，沒有明確具體期限的,，當具備成立業(yè)主委員會條件但因各種原因未能成立的,，視為不及時執(zhí)行《辦法》，應予以查處,。
住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會,，如何要求執(zhí)行物業(yè)收費“一費制”,？
答：《安徽省物業(yè)管理條例》第十七條、二十條規(guī)定：符合下列條件之一的,，應當召開首次業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，一是入住率達到50%以上的,；二是首批物業(yè)交付滿二年,，并且入住率超過30%的；三是首批物業(yè)交付滿三年的",。符合此條件之一的,，視為已具備成立業(yè)主委員會條件但仍未成立的，應當執(zhí)行《辦法》,，以避免因業(yè)主委員會未能成立而導致無限期的不執(zhí)行《辦法》,。
業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會能否拒絕執(zhí)行《辦法》？業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會研究的收費標準,，能否高于政府指導價標準,？
答：《辦法》是具有普遍約束力的政府規(guī)范性文件，不僅對物業(yè)服務企業(yè)具有約束力,，對社會團體,、公民個體同樣具有法定約束力。所以,，只要實行正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)都要嚴格按照《辦法》實施物業(yè)服務收費管理,。
《辦法》規(guī)定的政府指導價標準是經(jīng)過科學成本測算而確定的，既保證物業(yè)服務企業(yè)有規(guī)定的利潤,，又兼顧業(yè)主實際承受能力,。實行物業(yè)管理服務的住宅小區(qū)必須在政府指導價及浮動范圍內(nèi)確定物業(yè)服務收費標準。
《辦法》對住宅小區(qū)停車收費標準是如何確定的,？開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下停車位,，是否執(zhí)行《辦法》規(guī)定的停車收費標準？別墅類住宅的停車管理服務如何收費,？
答：為加強住宅小區(qū)停車管理,，規(guī)范收費行為，一方面,，《辦法》區(qū)別住宅小區(qū)地面,、地下車位規(guī)劃配比情況，實行地面停車不同收費標準,，地下停車（包括地面室內(nèi)停車）統(tǒng)一標準,。統(tǒng)一制定、規(guī)范住宅小區(qū)地面、地下,、已售,、未售車位的收費指導價標準。另一方面,，為滿足業(yè)主基本需要，規(guī)定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫,、車位應優(yōu)先滿足業(yè)主,、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主,、物業(yè)使用人要求承租車庫的,，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
住宅小區(qū)停車收費的具體標準是：（1）未規(guī)劃建設地下車庫以及規(guī)劃建設地下車庫的配比率在30%以下（包括30%）的老,、舊住宅小區(qū),，地面停車收費小車30元/月/輛，中型車50元/月/輛,。（2）規(guī)劃建設地下車庫的配比率在30%以上,、75%以下（包括75%），地下車庫只能滿足小區(qū)住戶基本需求的住宅小區(qū),，小型車地面停車收費80元/月/輛,，中型車100元/月/輛。（3）規(guī)劃建設地下車庫的配比率達到75%以上,，能滿足小區(qū)住戶需求的住宅小區(qū),，小型車地面停車收費為160元/月/輛，中型車180元/月/輛,。（4）室內(nèi)車庫（地下,、地上）停車180元/月/輛，引導提高室內(nèi)（地下,、地上）車庫的利用率,。上述標準為最高指導價標準。
開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下停車位,，應當執(zhí)行《辦法》規(guī)定的收費標準,。《辦法》規(guī)定：室內(nèi)車庫（地下,、地上）車位最高指導價收費標準為180元/月/輛,，其中含50元的物業(yè)綜合服務費。（機械車位220元/月/輛,，含70元物業(yè)綜合服務費）
別墅類物業(yè)綜合服務費納入市場調(diào)節(jié)價范圍,，由雙方協(xié)商解決。別墅類住宅的車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價,。
對住宅小區(qū)利用物業(yè)公共部位,、共用設施設備，從事經(jīng)營性活動的收益處置是如何確定的,？
答：根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》,，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的,，應當在征得相關業(yè)主,、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意后,，按照規(guī)定辦理有關手續(xù),。業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%納入專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
住宅小區(qū)是否可以收取來訪及送貨車輛的臨時停車費？物業(yè)服務企業(yè)是否可以收取門禁卡工本費,？電動車充電費如何確定,？
答：住宅小區(qū)不可以收取來訪及送貨車輛的臨時停車費。
門禁卡工本費原則上不可以收取,。物業(yè)服務成本中應包括共用部位維護維修費用,；但若因遺失、損壞需要補辦的,，可以據(jù)實收取工本費,。
小區(qū)電動車停車最高收費標準為7元/月/輛，代充電服務收費由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商,。
住宅躍層或閣樓要不要繳納物業(yè)服務費,？商住樓和公寓房如何實施物業(yè)服務收費？
答：根據(jù)省物價局,、省建設廳《關于物業(yè)綜合服務費有關問題的函》（皖價服〔2006〕303號）規(guī)定：“小區(qū)住宅躍層或閣樓可收取物業(yè)綜合服務費,，具體收取辦法以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計算，未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算,，未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)管理綜合服務費,。”另據(jù)《辦法》第十七條“物業(yè)綜合服務費（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算”,。
商住樓的物業(yè)服務收費以房屋產(chǎn)權(quán)證登記的性質(zhì)計收,，屬住宅性質(zhì)的物業(yè)執(zhí)行政府指導價標準，屬商業(yè)辦公性質(zhì)的物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價,。
公寓房物業(yè)服務收費以住房登記的性質(zhì)或土地使用年限（住宅土地使用年限為70年,，商業(yè)辦公土地使用年限為40年）來界定實施何種收費方式,，屬住宅性質(zhì)的物業(yè)服務收費執(zhí)行政府指導價標準，屬商業(yè)辦公性質(zhì)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價,。
施行物業(yè)服務收費“一費制”后收費標準是否有調(diào)整,？
答：據(jù)前期對住宅小區(qū)物業(yè)成本測算，我市多層,、高層住宅公共能耗費用分別約在0.1元,、0.2元以內(nèi)。此次向“一費制”過渡的工作中,，原則上不允許借機提價,。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定收費標準,。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)綜合服務費原則上多層,、高層分別控制在原標準上浮0.1元,、0.2元以內(nèi)，必須履行相關程序,。
物業(yè)服務收費未明碼標價如何處理,？
答：《辦法》第二十二條：物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點,，按照物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定,，公布物業(yè)服務收費標準、等級標準,。若物業(yè)服務企業(yè)未能按規(guī)定明碼標價,，依據(jù)國務院《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》等法律法規(guī)責令改正,，沒收違法所得,，可以并處1000元以上5000元以下罰款。張明 本報記者 邱青青
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