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房子有嚴(yán)重質(zhì)量缺陷或?qū)F(xiàn)價退房

時間：2014-07-28 來源：合肥網(wǎng)hfw.cc 作者：hfw.cc 我要糾錯

7月11日，合肥市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會,，對《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)項目管理工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）的各項新規(guī)進(jìn)行解讀,。《通知》對拿地,、規(guī)劃,、預(yù)售、交易,、廣告,、工程質(zhì)量做出了一套新要求,。

　　拿地先繳納5%開竣工保證金

　　拿了地卻不建設(shè)，合肥市首先對這樣的企業(yè)亮出“黃牌”,。

　　根據(jù)《通知》,，合肥市國有建設(shè)用地項目將實施開竣工報備及履約保證金制度。今后,，全市用地單位在簽訂土地出讓合同或頒發(fā)劃撥土地決定書時,，要按照不低于土地出讓金或劃撥價款總額的5%繳納開竣工保證金，并且約定項目的開竣工時間和違約責(zé)任,。

　　同時,，用地單位須按建設(shè)用地出讓合同中約定的開工期到期及竣工（結(jié)構(gòu)封頂）期到期之日前15日內(nèi),，向市國土資源局提交書面開工（竣工）報告,，不按時開工及竣工的則要說明理由。如按期開工則返還50%,，按時竣工則返還全部剩余保證金,。而未按期竣工的，每延遲一天按繳納保證金的3‰扣除,，扣完為止,。

　　對于在項目施工建設(shè)過程中，擅自修改既定規(guī)劃的企業(yè),，這樣的行為也被明令禁止,。根據(jù)《通知》，建設(shè)單位如需修改規(guī)劃必須依法向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請,，獲批后才可修改,。

　　此外，用地單位不得以公寓式辦公,、辦公式公寓,、公寓式酒店、酒店式公寓以及產(chǎn)權(quán)式酒店等建筑術(shù)語規(guī)劃報批商品房,。

　　沒領(lǐng)證也想預(yù)售,，小心被扣信用分

　　“除了少數(shù)企業(yè)未按期開竣工，市場上還存在企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下違規(guī)預(yù)售的事實,。”合肥市政府副秘書長,、市城鄉(xiāng)建委主任常先米表示，今后在合肥開工的項目只要符合預(yù)售條件,，均應(yīng)全部向房產(chǎn)部門申請,，按預(yù)售方案進(jìn)行預(yù)售。

　　“如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得《商品房銷售預(yù)售許可證》的情況下,，以內(nèi)部登記,、認(rèn)籌,、認(rèn)購、發(fā)放vip卡等形式,，向購房者收取購房定金性質(zhì)的費(fèi)用,，變相銷售商品房，將被處罰,。”常先米稱,，一旦出現(xiàn)此類情況，該企業(yè)除了將依法退回所收取的資金外,，還將扣除企業(yè)信用分,，同時計入企業(yè)的誠信檔案，并將其違法,、違規(guī)行為向銀行等金融機(jī)構(gòu)通報,，影響其今后在國內(nèi)經(jīng)營房地產(chǎn)項目。

　　值得一提的是,，合肥市還將規(guī)范計劃實行分割預(yù)售的項目,，其中，規(guī)劃用途為酒店的項目將不得進(jìn)行分割銷售,、規(guī)劃用途為商業(yè)設(shè)施的項目則不得進(jìn)行劃線分割銷售,。

　　廣告不得使用“學(xué)區(qū)房”等內(nèi)容

　　市民在挑選樓盤時，往往被房地產(chǎn)商的一紙廣告所打動,，而廣告也成了部分商家“忽悠”消費(fèi)者的戰(zhàn)場,。為此，《通知》對房地產(chǎn)廣告發(fā)布作出了限制性規(guī)定,。

　　今后,，房地產(chǎn)商不得用其他項目作為本項目的效果圖；廣告當(dāng)中也不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,，或者含有升值及投資回報的承諾,。另外，宣傳中還不得含有為入住者辦理戶口,、就業(yè),、升學(xué)等事項的承諾，尤其是不得使用“名校”,、“學(xué)區(qū)房”等內(nèi)容,，涉及學(xué)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)將轄區(qū)教育主管部門的批復(fù)文件在商品房銷售處公示,。

　　需要提醒的是,，亂打廣告的房地產(chǎn)商今后還要承擔(dān)法律責(zé)任。“根據(jù)相關(guān)法律解釋,，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，其中的說明和允諾,，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,。”合肥市房產(chǎn)局局長汪菊喜表示,，如果開發(fā)企業(yè)事后違反當(dāng)初約定，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

　　有了心儀的商品房,，準(zhǔn)備好了資金，就將面對一疊買賣合同,。針對商品房買賣合同,，《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在制定合同樣本后30日內(nèi)向工商行政管理部門申請辦理合同格式條款備案手續(xù),，由工商行政管理部門依法對合同格式條款,，包括當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)對等、履約期限和方式,、違約責(zé)任,、爭議解決方式,、合同附加條款等內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督,，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)的依據(jù)相關(guān)規(guī)定修改后方可備案。

　　此外,，已經(jīng)備案的《商品房買賣合同》還應(yīng)提交房地產(chǎn)行政主管部門備案,，并在商品房銷售處公示。簽訂正式合同時,，企業(yè)不得擅自改變已經(jīng)備案的格式條款內(nèi)容,。

　　房子有嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，或?qū)F(xiàn)價退房

　　不同于其他商品,，商品房在交付后一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題,，消費(fèi)者往往要付出巨大的維權(quán)成本。對此,，《通知》要求,，買賣雙方簽訂的購房合同中應(yīng)該明確對交房后工程質(zhì)量缺陷爭議解決方式作出約定，原則上還應(yīng)約定委托具有司法鑒定資格的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對工程質(zhì)量缺陷進(jìn)行檢測與判定,。

　　經(jīng)過檢測,，對存在一般質(zhì)量缺陷的商品房，將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)消除質(zhì)量缺陷并保修,；涉及對建筑結(jié)構(gòu)安全有嚴(yán)重影響的或存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷影響建筑主要使用功能的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按現(xiàn)價退房或換房，并承擔(dān)違約賠償責(zé)任,。

　　“退房時若房價上漲,，應(yīng)按房價上漲幅度予以調(diào)整后退還,，如遇降價的則應(yīng)以購房時的價格予以退還。”常先米稱,，價格上漲幅度將參照商品房所在小區(qū)同等面積,、樓層的在售商品房銷售價格，如果所在小區(qū)商品房已經(jīng)售罄,，將參照該小區(qū)附近在售樓盤價格,。

　　《通知》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生延期交房的,，應(yīng)書面告知購房人逾期交房的原因,、整改措施及交房期限，同時按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。商品房交付業(yè)主時,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按戶（套）出具商品房工程質(zhì)量分戶驗收合格書面證明資料。

　　分戶驗收合格證明資料要加蓋建設(shè),、監(jiān)理和施工法人單位公章,，作為《工程質(zhì)量保修書》的附件一同交予購房業(yè)主。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目交付后,，應(yīng)依據(jù)規(guī)定承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,，并在質(zhì)量保證金托管期滿前兩個月告知全體業(yè)主。