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時間：2013-04-20 來源：合肥網(wǎng)hfw.cc 作者：hfw.cc 我要糾錯
出租房屋,，必須要登記備案,；人均承租建筑面積不得低于10平方米；廚房,、陽臺,、衛(wèi)生間、地下儲藏室不能當(dāng)成“臥室”出租,。從5月1日起,，這些規(guī)定將在合肥正式實行。租房時,，只要看一眼“租賃證”,，就知道房子能不能租。
租房時要看有無“租賃證”
5月1日起,，《合肥市房屋租賃管理辦法》將正式施行,。記者從昨天的新聞發(fā)布會上了解到，這部規(guī)范房屋租賃行為的條例,，特色之一是完善了登記備案制度,。
新規(guī)的適用范圍擴大到合肥區(qū)域內(nèi)所有房屋的租賃管理。更明顯的改變是,，今后出租房屋,，必須要辦理登記備案手續(xù)。“出租人或其委托代理人,，在房屋租賃合同訂立后十五日內(nèi),，到房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處辦理房屋租賃登記備案手續(xù),。”新規(guī)中說明,，出租人登記備案時，要提供房屋租賃合同,、出租人的身份證明,、承租人及其承租房屋的同住人員身份證明和相關(guān)信息、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明等材料,。不僅如此,，房屋轉(zhuǎn)租、續(xù)租還需要辦理房屋租賃登記備案變更,、延續(xù)手續(xù),。
“租賃房屋登記備案以后，出租人能領(lǐng)到‘租賃證’,。在社居委網(wǎng)絡(luò)平臺上,，也能查到備案信息,。”合肥市房管局副局長彭守余說，登記備案的好處很明顯,，除了便于管理外,，最主要是保證了出租房屋的質(zhì)量。房屋屬于違法建筑,，或不符合安全,、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準，都無法通過備案,。也就是說,，租房時，只要看一眼“租賃證”,，就知道房子能不能租,。
合租門檻人均要有10平米
把房屋分割成一間間“鴿子籠”，或是把地下室當(dāng)臥室出租,，這些情況在房屋租賃中很常見,，但今后在合肥都將屬于違規(guī)行為。
新規(guī)施行后,，出租人要掌握兩個概念：“最小出租單位”和“最低人均承租面積”,。“最小出租單位”指的是必須以原始設(shè)計房間為最小出租單位，同時不得將廚房,、衛(wèi)生間,、陽臺、地下儲藏室等出租供人居住,。而“最低人均承租面積”,，標準是人均承租建筑面積不得低于10平方米。
“建筑面積120平方米的房子,，理論上可以出租給12個人,。”合肥市法制辦副主任吳昌文介紹說，廚房等地不能出租供人居住,，但面積是包括在建筑面積當(dāng)中,，直接除以10就是房客人數(shù)的上限。“建筑面積在房產(chǎn)證上寫得很清楚,，只要數(shù)一數(shù)人頭,，就知道是不是超標。”吳昌文解釋說,，在實際操作中,，最小出租單位允許住好幾個人，但是絕對不容許把房間隔開。那么,，在不超過人數(shù)上限的前提下,，想要住得寬敞點，架子床可能是一個好選擇,。
11個管理部門緊盯房屋租賃
新規(guī)出臺后，不僅會有11個管理部門“盯著”出租房屋,，而且,，中介、物業(yè)也都有知情上報的義務(wù),。
房管,、公安、人口和計劃生育,、城鄉(xiāng)建設(shè),、規(guī)劃、環(huán)保,、城市管理,、文化衛(wèi)生、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理,、工商行政管理,、地稅等部門，統(tǒng)統(tǒng)跟出租房聯(lián)系到一起,。“以往,，房屋租賃的管理部門只有6個，現(xiàn)在一下子擴展到11個,。”吳昌文介紹說,，新規(guī)使用的房屋租賃并不是單純的住宅用房，還有商業(yè)用房,、工業(yè)用房等等,，所以這么多部門交織到一塊是必然的。加強房租租賃管理力度的同時,，也方便了租賃雙方,，如果產(chǎn)生糾紛或問題，租賃雙方可以找到具體的管理部門,，不會出現(xiàn)“踢皮球”現(xiàn)象,。
新規(guī)還賦予中介和物業(yè)相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中,，發(fā)現(xiàn)存在房屋租賃事實且沒有登記備案的,，需督促出租人辦理租賃登記備案手續(xù)，并上報所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處,。
偷租亂租最高能罰三萬元
新規(guī)施行后,，如果包租婆不按照規(guī)矩辦事，最直接的后果可能是：不光租金收不回來,，還得交上一大筆罰單,。
出租人將不得出租的房屋出租，房地產(chǎn)行政主管部門會責(zé)令限期改正,，如果沒有違法所得的,，可以處以五千元以下罰款；有違法所得的,，可以處以違法所得一倍以上三倍以下罰款,，不過罰款不會超過三萬元。如果出租房屋不符合最小出租單位或者人均承租建筑面積要求,，或者將廚房,、衛(wèi)生間、陽臺,、地下儲藏室出租供人員居住,，房地產(chǎn)行政主管部門將責(zé)令限期改正。如果出租人逾期不改正,，將收到五千元以上一萬元以下的罰單,。出租人未在規(guī)定期限辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者未在規(guī)定期限辦理房屋租賃登記備案的變更,、延續(xù),、注銷手續(xù)的，也將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，個人逾期不改正的,，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的,，處以一千元以上一萬元以下罰款,。
所謂“租房稅”:
采取綜合征收稅率方式
如每月租金1500元
或月繳稅60元
以往，辦理房地產(chǎn)租賃手續(xù),，需要繳100元手續(xù)費,，新規(guī)取消了該項收費。但與此同時,，登記備案制度為稅費征收提供了條件,，出租人今后要繳“租房稅”。
“稅費的征收,，是按照國家政策執(zhí)行的,，并不是無中生有,。”合肥市法制辦副主任吳昌文說，對出租人而言,，一直以來都有包括個人所得稅在內(nèi)的多種稅費,，只是此前房屋租賃多是私下的行為，繳稅全靠個人自覺,。今后,，所有房屋租賃行為都要登記備案，就為征稅提供了可能,。而所謂的“租房稅”只是籠統(tǒng)的說法,，并沒有這樣一個稅種，合肥市將對個人出租房屋采取綜合征收稅率方式征收稅款,。
其中,，個人出租住宅類用房,，月租金20000元以下的,，綜合征收率為4%；月租金20000元以上(含20000元)的,，綜合征收率為8%,。個人出租非住宅類用房，月租金在20000元以下的,，綜合征收率為10%,；月租金20000元以上(含20000元)的，綜合征收率為15%�,，F(xiàn)在合肥的單身公寓,，每月租金大多在1500元左右，也就是說每個月要繳稅60元,。相對而言,，門面房出租人可能會比較心痛，因為月租超過20000元,，每個月至少要繳稅3000元,。
房管局：將發(fā)布租金指導(dǎo)價
有沒有這樣一種可能，出租人自己掏腰包交了稅,，而且還不提高租金,？在市場主導(dǎo)的環(huán)境下，即便上級管理部門“插手”,，也很難出現(xiàn)這種情況,。
新規(guī)施行后，市房管局將會同物價部門根據(jù)市場的反應(yīng),，適時發(fā)布房屋租金指導(dǎo)價,。據(jù)悉，合肥之前就有租金指導(dǎo)價，但它只是起一個指導(dǎo)的作用,，并不是強制的,。不同地段、學(xué)區(qū),、年限的房屋,，都有不同的指導(dǎo)價。通常,，如果市場穩(wěn)定,，指導(dǎo)價會一年發(fā)布一次。但是,，如果市場波動較大,，可能每月發(fā)布一次指導(dǎo)價。
雖然指導(dǎo)價對決定租金高低沒有實質(zhì)性的意義,，但是,，從管理部門的態(tài)度不難看出，他們也思考過新規(guī)可能出現(xiàn)的“負面效應(yīng)”,，并采取了一定的應(yīng)對措施,。至于應(yīng)對措施能否有效果，以及如何降低負面效應(yīng),，在實際操作中自然能見分曉,。總的來說,，新規(guī)的施行,，對規(guī)范合肥房屋租賃市場有著里程碑式的意義，它讓紊亂的房屋租賃市場重返良性發(fā)展的道路,。
出租人： 大家漲才會跟著漲
從今往后,，合肥的包租婆要繳稅，這筆錢理應(yīng)包租婆自掏腰包,。但是,，會不會通過漲房租的方式，轉(zhuǎn)嫁到房客身上,？
“看看再說吧,，大家都漲我肯定也漲。”家住瑤海區(qū)的李女士,，是位地地道道的“包租婆”,，聽聞新規(guī)即將施行后，她表示要觀望一番再做打算,。李女士說,，現(xiàn)如今漲房租也不是件容易的事情,，她跟房客簽了1年的合同，沒等合同期滿按理說是不能漲房租的,。但是,，如果不漲房租，也就意味著拿到手的錢比以前少,，這讓她很矛盾,。李女士說，如果“行情”好的話,，同等房子的租金都在漲,，她也會跟著漲一點，而房客應(yīng)該也能接受,。記者隨后采訪了多個出租方,，他們的態(tài)度跟李女士大致相同。
記者了解到,，像李女士這樣的包租婆,，在新規(guī)實施之前就已經(jīng)簽訂了房屋租賃合同，而且租賃期限又尚未屆滿,�,？梢栽�5月1日起三個月內(nèi),，到租賃房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,、街道辦事處辦理登記備案手續(xù)。登記備案可以先不用著急,，出租人不妨比照新規(guī)的條款,，尤其是涉及處罰的條款，自行糾正存在的違規(guī)行為,。
合漂族：
租金虛高不能再漲
“春節(jié)過后,，房租才漲了100塊，真是不能再漲了,。”小劉是一名“合漂族”,，跟別人合租一套二居室，從前年到現(xiàn)在,，他租的房子每年都會漲一次價,，在他看來，合肥的房租已經(jīng)不便宜了,。在小劉看來,，房東繳的稅到頭來，必然會落到房客身上,。在合肥2年多時間,，小劉租的房子,，租金從最初的400元漲到了550元，雖然對漲租金并不情愿,，但因為找不到更好的房子,，他也只有無奈接受。
合肥某房屋中介的李玉祥經(jīng)理分析,，從以往的經(jīng)驗來看,，房客極有可能要承擔(dān)房東的稅收負擔(dān)。“新規(guī)對市場的刺激將會很明顯,，占據(jù)市場主導(dǎo)的出租方,，會想辦法來規(guī)避損失。近年來隨著合肥市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展,，外來流動人口和進城務(wù)工人員不斷增多,，房屋租賃市場日漸活躍�,？赡艹霈F(xiàn)的房屋租金上漲,，把‘合漂族’放到了十分被動的位置。”
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